Asuntokaupan asetelma on muuttunut Venäjän hyökkäyssodan aikana radikaalisti. Korkeaksi noussut inflaatio ja sitä myöden korkojen ennennäkemättömän nopea nousu on muuttanut asetelmaa. Missä tilanteessa ollaan alkukesällä 2023?
Ulkoiset olosuhteet ovat kaikille asunnon ostajille kuitenkin melkolailla samat. Osalle asioista yksittäinen ihminen tai perhekunta voi jotakin, mutta läheskään kaikille ei voi oikeastaan mitään. Perustarpeet pysyvät kuitenkin saman suuntaisina. Makuuhuoneiden ja työhuoneiden tarve ei katoa.
12 kuukauden on tällä hetkellä 3,965 prosentissa. Vuoden 2023 alussa korko oli 3,316 prosentissa ja tasan vuosi sitten 1,058 prosentissa. 12 kuukauden euribor oli miinuksella vielä huhtikuun puolessa välissä viime vuonna. Kiistämättä korkojen nousun nopeus on ollut kova.
Tällä hetkellä lähes kaikkien asuntovelallisten koron tarkistuspäivä on jo ollut ja nykyisiin asuntoihin otettujen lainojen korkovaikutus on jo tapahtunut. Toisin sanoen pahin korkoshokki asuntovelallisille on todennäköisesti jo koettu ja ekonomistit uskovat korkojen nousun saavuttaneen lakipisteensä tai ainakin ollaan lakipisteestä korkeintaan kahden koronnoston päässä.
Kiinteistömaailma analysoi asuntokaupan tilannetta monipuolisesti ja yksi hyvä tapa suurimpien kaupunkien tilannetta on jako, jossa jaetaan erillisiksi Pääkaupunkiseutu, Tampere, Turku, Oulu ja suurimmat kaupungit. Käytettyjen asuntojen hinnat ovat laskeneet kaikissa rymissä 12 kuukauden takaisesta 5,0 prosentista 9,2 prosenttiin. Eniten laskua on tullut niillä seuduilla, joissa asuntojen hinnat ovat eniten nousseet lähihistoriassa ennen laskuun kääntymistä.
Kaikissa ryhmissä voidaan sanoa, että hinnat ovat palautuneet vähintään koronavirusta edeltäneelle tasolle ja jopa merkittävästi sen alle. Loppuvuoden 2022 ja alkuvuoden 2023 jälkeen asuntomarkkina näyttäisi alkavan virkoamaan ja siitä on merkkinä joillain alueille jopa hintakäyrien kääntyminen hienoiseen nousuun. Asuntojen hintojen lasku on Suomessa kohtuullisen harvinainen ilmiö. Omaan asumiseen tarkoitetun asunnon myyntiä ja ostoa harkitseva yleensä kuitenkin vaihtaa asuntonsa seuraavaan omistusasuntoon. Tällöin välirahalla on oikeastaan suurempi vaikutus kuin absoluuttisilla summilla. On hyvin harvinaista, että seuraavan ostettavan asunnon saisi huippuhalvalla ja samaan aikaan omasta asunnosta saisi huippuhinnan.
Käytettyjen asuntojen kauppojen määrä oli toukokuussa 2023 4005 kpl. Jos ei menneitä kuukausia (2022 joulu, 2023 tammi, helmi ja huhti) oteta huomioon, niin viimeksi alle 4000 myydyn käytetyn asunnon on jääty huhtikuussa 2020. Silloinkin molemmin puolin huhtikuuta kauppa kävi melko vilkkaasti.
Asuntokaupan volyymi kaikkiaan eli huomioituna sekä uusien että käytettyjen asuntojen kauppamäärät, on alkuvuoden 2023 aikana ollut vaisua myös kaupungeittain tarkasteltuna. Tiputus realisoituu muutamalla esimerkillä. Suurimmista kaupungeista Espoossa asuntokauppa on tippunut ehkä eniten, viime vuodesta 50,8 % ja huippuvuodesta 2021 peräti 63 %. Helsingissä tiputus on ollut 38,4 % ja 48,1 %, Vantaalla samoilla ajanjaksoilla tiputus on ollut 40,6 % ja 55,7 %, Tampereella taasen 40,8 % ja 48,2 % ja Turussa 27,5 % ja 41,1 %.
Viime syksynä inflaation nousua johti energiakustannusten nouseminen. Tällä hetkellä määräaikaisten sähkösopimusten hinnat liikkuvat noin 10 sentin paikkeilla kilowattitunnilta. Pörssisähkö on keväällä ollut erittäin edullista. Tällä hetkellä 28 vuorokauden pörssisähkön keskihinta 2,11 snt/kWh. Suomi pystyy viemään sähköä muihin maihin ensimmäistä kertaa 20 vuoteen. Suomen sähköntuotannon kyky vastata syksyllä kasvavaan tarpeeseen säästä riippuvien tuotantomuotojen tuotannon vähentyessä on ehkä paras historiassa. Siksi on epätodennäköistä, että ainakaan aivan syksyn 2022 kaltaista sähkönhinnan nousua tullaan näkemään.
Sähkön kulutustottumukset ovat muuttuneet menneen talven aikana. Monessa perheessä on kytketty autotallin lämmityksiä pois ja kiinnitetty huomiota lämpimän veden kulutukseen.
Sähkön hinnan pahin shokki pitäisi olla näillä perusteilla takana tällä erää.
Alkuvuonna 2023 asuntojen kysyntää ovat vetäneet korostetusti omaan tarpeeseen hankittavat asunnot. Tällöin on tyypillistä edellä jo kerrottu tilanne, että oman asunnon hinta on samassa syklissä ostettavan asunnon hintakehityksen kanssa. Jos oman asunnon hinta on laskenut, niin on todennäköistä, että seuraavankin asunnon hinta on laskenut huipusta. Tällöin "välirahassa" voi jopa voittaa hintojen korkeasuhdanteen tilanteen välirahan.
Sijoittajakysyntä on hyvin lähellä nollaa ja monet sijoittavat ovat enemmän myyntilaidalla kuin oston kannalla. Tämä on ymmärrettävää ja tällä hetkellä on jopa hiukan vaikea ennustaa, mikä elementti joustaa asuntosijoittamisessa eniten: korko, vuokra vai asunnon hinta.
Ensiasunnon ostajat ovat asunnon omistajapolullaan hyvässä vaiheessa. Korkojen nousujen myötä omaa taloutta ei tule mitoitetuksi liian piukalle ja samaan aikaan asuntojen hinnat ovat joustaneet alaspäin.
Kuluttajien luottamusindikaattori on kivunnut viime talven pohjalukemista noin -18,5:stä -8,8:an. Lukema on edelleen sotaa edeltävää tasoa huonommalla tasolla, mutta käänne on jo pitkällä ja suunta näyttäisi olevan selvä.
Kuluttajien luottamusindikaattori mittaa kohtuullisen monipuolisesti kuluttajien rahatilannetta, säästämismahdollisuuksia ja kestokulutushyödykkeiden ostotodennäköisyyksiä nyt ja lähitulevaisuudessa.
Yhteenvetona asuntomarkkinoiden tilanteeseen on tullut valon pilkahduksia sysimustan talven ja alkukevään jälkeen. Osalle asunnon ostajista, tilanne markkinoilla on paljon parempi kuin korkeimman kysynnän aikaan. Saman asunnon saa tällä hetkellä keskiarvona 10 % halvemmalla ja tarjontaa myytävien kohteiden muodossa on hyvin.
Kutsu välittäjämme Kotikäynnille, kun haluat keskustella tarkemmin asunnon myynnistä ja arvosta. Välittäjiemme antamat hinta-arviot ovat toteutuneet tilastojemme mukaan keskimäärin 98 prosenttisesti.
Kotikäynti ei sido sinua mihinkään eikä aiheuta sinulle mitään kuluja.
Kutsumalla välittäjämme kotiisi saat arvion asuntosi arvosta ja kuulet, miten sitä kannattaa lähteä markkinoimaan.
Kiinteistömaailman välittäjien arviot ovat toteutuneet viime vuosina 98 prosentin varmuudella.