Myyjän markkinoista ostajan markkinoihin

Syksyn ja alkutalven hiljaisemman jakson jälkeen asuntomarkkinoilla on havaittu ensimmäiset merkit piristyvästä kysynnästä. Tampereella on edellytykset selvitä asuntokaupan matalasuhdanteesta valtakunnan vahvimpien joukossa.
 
Viime vuosi oli asuntokaupalle apea
Asuntokaupan vuoden 2022 viimeinen vuosineljännes oli synkkä. Myytyjen asuntojen määrä laski jyrkästi ja myös asunnon etsijöiden aktiivisuus asuntoportaaleissa oli laskussa. Joulukuussa myytiin koko Suomessa vain 3158 (-41,3 % verrattuna vuoden takaiseen) käytettyä ja 251 (-70,6 % verrattuna vuoden takaiseen) uutta asuntoa. Vuotta aiemmin joulukuussa myytiin 5371 käytettyä ja 851 uutta asuntoa. Koko vuoden tarkastelussa käytettyjen osalta pakitusta tuli -17,5 % ja uusien asuntojen osalta -46,7 % verrattuna vuoden 2021 joulukuuhun.
 
Tampere kesti pudotuksen montaa muuta suurta kaupunkia paremmin. Tampereella käytettyjen asuntojen kauppamäärä tippui 14,6 %, kun esimerkiksi Helsingissä tiputusta tuli 19,8 % ja Espoossa 23,0 % vuoteen 2021 verrattuna.
Käytettyjen asuntojen osalta palattiin kauppamäärissä kolmen vilkkaamman vuoden jälkeen vuoden 2018 tasolle. Uudisasuntokauppojen osalta pitää mennä vielä muutamaa vuotta kauemmaksi vuoteen 2015, jotta kauppojen lukumäärä on suurin piirtein sama.
 
Kuluttajaluottamus oli mittaushistorian huonoimmalla tasolla marras- ja joulukuussa. Edes finanssikriisissä ei kuluttajien luottamuksen oman talouden komponentit Oma talous nyt, Oma talous 12 kuukauden kuluttua ja Kestokulutustavaroiden hankkiminen seuraavan 12 kuukauden aikana olleet yhtä matalalla tasolla kuin loppuvuonna 2022.
Asuntojen keskimääräiset myyntiajat ovat pidentyneet selvästi kesästä 2022 alkaen ja osittain tästä syystä myynnissä olevien asuntojen määrä on kasvanut.
 
Asuntomyyntiportaaleissa myös näkyi parin viimeisen kuukauden aikana jyrkkä tiputus kävijämäärien lisäksi erityisesti myynnissä olevien kohteiden yhteydenottopyynnöissä.
 
Asuntomarkkinoiden eriytyminen on lyönyt Suomessa läpi valtakunnan. Vuonna 1990 Suomessa oli 192 kuntaa, joissa syntyneitä oli enemmän kuin kuolleita, vuonna 2000 115 kuntaa, vuonna 2010 119 kuntaa ja vuonna 2020 53 kuntaa. Vuonna 2022 luonnollisesta väestönlisäyksestä nautti ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana vain 37 kuntaa.
 
Piristystä havaittavissa
Kuluttajaluottamus
Uuden vuoden alettua useammat tekijät indikoivat piristyvää kysyntää. Kuluttajien luottamus näyttäisi saavuttaneen pohjansa joulukuussa (-18,5 %, pitkän ajan keskiarvo -2,1 %) ja tammikuussa luottamus on parantunut jo selvästi (-12,7 %) peräti kuudella prosenttiyksiköllä.
 
Asunnonostoaikeita saman kuluttajaluottamusta mittaavan tutkimuksen mukaan on tammikuussa 14 prosentilla, kun joulukuussa samoja aikeita oli vain 11 prosentilla vastaajista. Kolmen prosenttiyksikön muutos on huomattava ja tärkeintä asuntokaupalle on tietenkin se, että aikeita on nyt edellistä kuukautta enemmän eli aikeiden lasku vaihtui selkäksi aikeiden lisääntymiseksi.
 
Työttömyyden uhan vastaajat arvioivat edelleen melko saman tasoiseksi kuin pitkällä aikavälillä keskimäärin.
 
Sähkön hinta
Inflaatiota vauhdittaneet energiakustannusten jyrkkä nousu näyttäisi rauhoittuneen. Polttoainepumpulla on jo nähty selkeää laskua ja sama lasku on ollut havaittavissa sähköyhtiöiden tarjoamissa sähkösopimuksissa. Sähköyhtiöiltä on jo saanut 24 kuukauden sopimuksia 15 c/kWh eli pahimmista ajoista hinnasta on tippunut yli puolet. Tällaiset tarjoukset kertovat sähköyhtiöiden odottavan sähkönhinnan vaihtelun ainakin jossain määrin rauhoittuvan.
 
Olkiluodon uuden voimalan tuoma lisäkapasiteetti pitäisi olla käytössä ensi syksynä, jonka senkin odottaisi hillitsevän korkeimpia sähkön hintoja, vaikka vaihtelut sähkön hinnassa jäänevät pysyviksi.
 
Korkojen nousu ja inflaatio
12 kuukauden Euribor on nyt 3,5 prosentin tuntumassa, kun se syyskuun alussa oli 1,9 % ja siitä muutama kuukausi taaksepäin vielä nollissa. Asuntomarkkinoilla on jo sellainen sukupolvi, jolle muu kuin 0-korko on uusi asia. Korkojen nousu tälle tasolle on kuitenkin pidemmällä aikavälillä tarkasteltuna normaalia ja edelleen ollaan historiaan peilaten korossa matalalla tasolla. Pahin korkojen noususta aiheutunut shokki tuntuisi kuluttajien piirissä olevan takana ja sopeutuminen uuteen tilanteeseen käynnissä. Nyt on jo omiin olemassaoleviin lainoihin korot tarkastettu. Tämä aiheuttaa sen, että välttämättä uuteen asuntoon vaihtaminen ei nosta kuukausittaisia lainanhoitokuluja, kuten korkojen nousu teki ja vielä hyvin nopeaan tahtiin.
 
Inflaatio EU-tasolla alkaa taittua. Erityisesti energian osalta pahin näyttäisi olevan takana. Inflaation saaminen kuriin johtaisi suurella todennäköisyydellä ensin korkojen nousun loppumiseen ja jonkin ajan kuluttua ehkä jopa korkojen kääntymiseen laskuun.
 
Asuntoportaalit
Loppuvuonna asuntoportaalit raportoivat, että kävijöitä on edelleen ihan kohtuullisesti, mutta suurempi tiputus tuli myytävien kohteiden yhteydenottopyyntöjen määrissä. Nyt tammikuussa uuden vuoden alkaessa Etuovi.com raportoi yhteydenottopyyntöjen lisääntyneen 51,5 %. (Lähde Etuovi.com) Toisin sanoen ostavien asiakkaiden aktiivisuus näyttäisi lisääntyneen reilusti.
 
Portaaleissa myytävänä olevien asuntojen määrä on noussut vuodessa selvästi. Joulukuussa 2021 oli myynnissä 30.711 käytettyä asuntoa, kun 2022 joulukuussa asuntoja oli myynnissä 39.061 kpl eli siis peräti 27,1 % enemmän. Valinnanvaraa ostajilla siis riittää huomattavasti enemmän.
 
Tampereella muutos oli vielä dramaattisempi. Joulukuussa 2021 oli Tampereella myynnissä 930 käytettyä asuntoa ja joulukuussa 2022 1734 käytettyä asuntoa eli 86 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin.
 
Ostajaryhmät
Asuntojen hinnat laskivat vuoden 2022 toisella vuosipuoliskolla koko Suomessa. Tampereella asuntojen hintojen huippu osui vuoden 2021 joulukuun ja 2022 heinäkuun välille. Näyttäisi siltä, että suurin lasku on taittumassa ja viimeiset kuukaudet hintatilaston kuvaaja onkin ollut melko vaakasuorassa asennossa. Vuodessa Tampereella asuntojen hinnat ovat laskeneet 4,9 % keskimäärin. Muualla maassa hinnat ovat laskeneet jonkin verran Tamperetta jyrkemmin esimerkiksi Pääkaupunkiseudulla ja Turussa yli 6 prosenttia.
 
Ensiasunnon ostoa harkitseville laskeneet hinnat ovat tietysti positiivinen asia. Rahaa kuluu saman asunnon ostamiseen vähemmän. Lisäksi ASP-asuntosäästämisen säännöt muuttuivat vuoden vaihteessa niin, että moni asuntosäästäjä saa ostettua nyt jopa kymmeniä prosentteja kalliimman asunnon kuin vanhoilla ASP-säännöillä. Väliraha
Asunnon vaihtajia pitäisi kiinnostaa ensisijaisesti uuden ja vanhan asunnon välinen väliraha. Jos vanhan myytävän asunnon hinta on laskenut esimerkiksi keskiarvon mukaan 5 prosenttia, niin todennäköisesti myös ostettavan asunnon hinta on laskenut prosentteina suurin piirtein saman verran. Tämä laskutoimitus tuottaa jopa aiempaa hieman pienemmän välirahan. Toisin sanoen kalliimpaan vaihtajan aseman ei pitäisi olla ainakaan huonompi pariin viime vuoteen verrattuna.
 
Vuokrat nousivat Tampereella eniten
Tampereella vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat eniten koko Suomessa eli 2,8 % vuodessa. Koko maassa vuokrat nousivat keskimäärin 1,4 % ja esimerkiksi koko Pääkauounkiseudulla vuokrat nousivat vain 0,9 %. Turussa ja Oulussa päästiin lähimmäksi Tampereen vuokrien nousua ja niissä vuokrat nousivat 2,3 %.
 
Tampereen seudun vetovoima
Maakuntakaavassa on arvioitu Tampereen seutukunnan vetävän 4200 uutta henkilöä vuosittain aina vuoteen 2040 asti. Jo pelkästään tämä pitää asuntojen kysyntää korkealla jatkuvasti. T-media tutkii vuosittain kaupunkien vetoimatekijöitä ja Tampere on keikkunut tutkimuksen kärkisijoilla jo useita vuosia. Tampere on kehittynyt monella eri osa-alueella. Rantaväylän liikenne on laitettu tunneliin, Hakametsä on vaihtunut Nokia-Areenaan, raitioliikenne tehostaa paikallisliikennettä ja uusia isojakin asuinalueita rakentuu vauhdilla eri puolille Tampereen seutukuntaa. Myös Tampereen ympäryskunnat ovat sijoittuneet eri vetovoimatutkimuksissa hyvin. Oikeastaan kaikissa välittömissä ympäryskunnissa on meneillään keskustan kehittäminen ja jo liikkeellä on monia asuntorakentamishankkeita keskustoissa ja erityisesti raideliikenteen pysäkeiden ympäristöissä.


Yhteenvetoa
Asuntomarkkinoilla on siirrytty parin kolmen vuoden jälkeen myyjän markkinoista ostajan markkinoihin. Silti Tampereella ja ympäryskunnissa muuttoliike ja vetovoima pitävät huolen siitä, että kun asuntomarkkinaa vaivaavat pelot, esimerkiksi korkojen ja energiakustannusten nopea nousu, on saatu hallintaan, alkaa asuntomarkkina vetämään ilman merkittävää romahdusta asuntojen hinnoissa.
 
Tampereen seudulla on koko ajan menossa suuria aluekehityshankkeita. Esimerkkeinä vaikkapa Hiedanranta, Hakametsän campus, Tammelan stadion, Hervanta sekä alkupäässä että loppupäässä ja kaikkien ympäryskuntien keskustojen kehitys. Näille hankkeille tietysti tukea antavat esimerkiksi ratikan laajennukset ja uudet kehätien linjaukset. Tampereen seudulla on erinomaiset edellytykset selvitä asuntokaupan matalasuhdanteesta valtakunnan vahvimpien joukossa tai jopa vahvimpana.



Lähteet:
Etuovi.com
Tilastokeskus
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto
Kiinteistömaailma
Pirkanmaan maakuntakaava