Olen osakas jakamattomassa kuolinpesässä. Äitini omistaa kuolinpesästä puolet, sisareni ja minä kumpikin neljänneksen. Kuolinpesän omaisuutta ovat omakotitalo ja muut rakennukset, jotka ovat vuokramaalla. Maan omistan minä. Olen tehnyt vuonna 2007 vanhempieni kanssa vuokrasopimuksen maan vuokraamisesta heidän eliniäkseen. Edesmenneen isäni osalta tuo vuokraoikeus on rauennut, mutta äitini osalta se jatkuu hänen elinaikansa. Äidilläni on hallintaoikeus kiinteistöön isäni jälkeen.
Nyt olemme alustavasti sopineet sisareni kanssa, että ostaisin hänen osuutensa rakennuksista. Olemme sopineet jo hinnastakin. Tämän jälkeen rakennukset olisivat äitini ja minun yhteisessä omistuksessa. Hallintaoikeus jäisi äidille edelleenkin. Muu omaisuus olisi jakamattomana kuolinpesällä kuten tähänkin asti. Katsotaanko tällainen kauppa kiinteistökaupaksi ja pitääkö siitä maksaa varainsiirtovero?

Kyseessä on esineosuuden luovutus, jossa tytär sopii jäämistöön kuuluvan esineiden, tässä tapauksessa rakennuksien, osuuden luovutuksesta rahaa vastaan toiselle kuolinpesän osakkaalle. Näin voidaan perintökaaren 17 luvun 3 §:n mukaan toimia. Varsinainen luovutus jää kuitenkin perintökaaren mukaan riippumaan perinnönjaon tuloksesta. Koska kyseessä on toisen omistajan maalla sijaitsevien rakennuksien osuuksista eikä sopiminen koske maapohjaa tai käyttöoikeutta, ei tätä esineosuuden luovutusta täydy tehdä maakaaren vaatimassa määrämuodossa, mikä vaatisi että kaupanvahvistaja vahvistaisi asiakirjan. Esineosuuden luovutusta varten ei perintökaaressa ole säädetty mitään erityistä määrämuotoa.

Varainsiirtoverolaissa kiinteistöön on kuitenkin rinnastettu myös kiinteistön käyttöä pysyvästi palveleva rakennus, vaikka se luovutettaisiin maapohjasta tai käyttöoikeudesta erillään. Kiinteistön luovutuksessa varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.

Verohallinnon ohjeen mukaan kiinteistön saannosta tulee vero maksettavaksi viimeistään siinä vaiheessa kun kuolinpesä asiallisesti purkautuu esim. perinnönjaon tai myynnin tuloksena. Veron vanhentumisaika alkaa tällöin vasta perinnönjaosta tai myynnistä.
 

Kuvitellaan, että laitan asuntoni Tarjouskauppaan ja tavoitehinnaksi kirjataan 100.000 €. Välittäjä arvioi asunnon käyvän markkinahinnan olevan 97.000 €. Lähtöhinta olkoon 85.000 €. Jos asunto ei mene kaupaksi havittelemallani 100.000 €:lla, niin joudunko maksamaan välityspalkkion vai raukeaako sopimus toimeksiannon päätyttyä? Pitääkö toimeksianto irtisanoa kirjallisesti 10 päivää ennen määräajan (4 kk) loppua? Olen ymmärtänyt, että vaikka joku tarjoaisi 150.000 €, niin minun ei ole pakko myydä, mutta pitääkö välityspalkkio maksaa silti?

Olet ymmärtänyt aivan oikein, vaikka joku tarjoaisi 150.000 €, se ei velvoita myyjään myymään. Tarjouskaupassa kuten perinteisessäkin, myyjä päättää aina milloin hän hyväksyy tarjouksen vai hyväksyykö ollenkaan. Myyjä voi myös päättää myydä esimerkiksi rahallisesti toiseksi parhaan tarjouksen tekijälle. Velvoite välityspalkkion maksamiseen kuitenkin syntyy, kun sovittu tavoitehinta, tässä tapauksessa 100.000 €, täyttyy tai ylitetään eikä tarjous sisällä ehtoja.

Toimeksiantoa ei tarvitse erikseen irtisanoa, vaan se päättyy voimassaolon jälkeen. Sopimuksessa voidaan sopia enintään neljän kuukauden voimassaoloajasta. Mikäli haluat jatkaa toimeksiantoa vielä tämän jälkeen, pitää jatkosopimus tehdä kirjallisesti.
 

Olemme eronneet v. 2009 ja osituskin on jo tehty. Mieheni omistaa omakotitalostamme 60 % ja minä 40 %. Itse asun puolet kuukaudesta työsuhdeasunnossa ja puolet lasten kanssa omakotitalossamme, jolloin mies on jossain muualla. Lapset asuvat siis samassa kodissa koko ajan. 
 
Miten talon myynti ja asuntokauppa tulisi hoitaa, jos mies ei suostu kirjoittamaan mihinkään myyntisopimukseen nimeään?  Hänen mielestään aina omasta omaisuudesta pitäisi saada hurjia rahoja ja tästä syystä hän ei ole myyntiin halukas. Tunnen olevani ansassa. Kuinka saisin talon myytyä ja pääsisin vihdoin jo muualle asumaan? Jos joudun ottamaan lakimiehen asiaa hoitamaan, niin paljonko se tulisi maksamaan?

Jos yhteisomistajat eivät pysty sopimaan yhteisesti omistetun omakotitalon myynnistä tai jakamisesta, jää vaihtoehdoksi hakea yhteisomistuksen purkamista käräjäoikeudelta. Käräjäoikeus määrää ns. uskotun miehen hoitamaan myyntiä tai mahdollista lohkomista.

Käräjäoikeus määrää miten kiinteistön myyminen on toimitettava ja se voi toisen yhteisomistajan vaatimuksesta vahvistaa alimman hinnan, jolla kiinteistö saadaan myydä.  Käräjäoikeus voi määrätä kiinteistön myytäväksi huutokaupalla, jos osapuolet eivät pääse yksimielisyyteen kiinteistön myynnin ehdoista ja jollei osoiteta, että se ilmeisesti edullisimmin saataisiin muulla tavalla kaupaksi.

Tuomioistuinmenettely yhteisomistuksen purkamiseksi on kuitenkin suhteellisen kallista, ilman omia asianajajia tai lakimiehiä kustannukset voivat nousta yli 10.000 euron. Halukkuutta kiinteistön myynnistä sopimiseen yhteisomistajien kesken lisännee se, että yhteisomistajat vastaavat näistä kustannuksista omien osuuksiensa mukaan.

Olen suunnittelemassa omistamani asunnon vuokraamista. Voinko vaatia vuokralaista maksamaan vesimaksun erikseen vai pitääkö sen sisältyä vuokraan? Tarkoituksenani olisi tehdä huoneistoon myös kylpyhuoneremontti. Jos teen remontin vasta sitten, kun vuokralainen on jo muuttanut huoneistoon, joudunko alentamaan vuokraa remontin ajaksi?

Voit sopia vuokralaisen kanssa, että vuokra sisältää vesimaksun tai että vuokralainen maksaa sen erikseen. Jos vuokrasopimuksessa ei mainita mitään vesimaksun perimisestä, katsotaan sen sisältyvän vuokraan.

Vuokralainen on oikeutettu saamaan vapautuksen vuokran maksamisesta tai alennuksen vuokrasta siltä ajalta, kun huoneisto on puutteellisessa kunnossa vuokralaisesta riippumattomista syistä. Vuokranalennuksen määrä riippuu siitä, miten olennaisesti asunnon käyttö estyy remontin aikana.

Sanna Suni