Olen kiinnostunut kesämökistä, jota koskevassa esitteessä lukee seuraavaa: ei kaavaa, rakentaminen vaatii poikkeamisluvan, kiinteistön edustalla vesijättöä, suullinen sopimus tien käytöstä ja venepaikasta, ei tietoa jätevesijärjestelmästä. Mitä nämä tarkoittavat, uskallanko ajatella ostamista?

Ranta-alueelle rakentaminen edellyttää lähtökohtaisesti kaavaa. Kaavana voi olla joko rakennuslupaan oikeuttava rantayleiskaava tai ranta-asemakaava. Kaavoittamattomalle ranta-alueelle rakentaminen vaatii yleensä poikkeamisluvan. Luvallisesti rakennettu mökki kaavoittamattomalla alueella ei sinänsä ole riski, mutta lisärakentamisen mahdollisuus ei ole itsestään selvää.

Vesijättöä voi syntyä maan kohoamisen tai vedenpinnan alenemisen seurauksena. Vesijättöalue kiinteistön edustalla ei yleensä kuulu kiinteistöön, vaan sen omistaa vesialueen omistaja, useimmiten vesialueen osakaskunta. Jos vesijätöstä on haittaa ranta-alueen tarkoituksenmukaiseen käyttämiseen, siihen rajoittuvan kiinteistön omistaja voi useimmiten lunastaa sen. Vesijätön lunastamista voi hakea maanmittaustoimistosta. Joissakin tilanteissa myös vesijätön omistaja voi vaatia kiinteistön omistajaa lunastamaan vesijätön itselleen.

Suullisiin sopimuksiin tai vakiintuneisiin käytäntöihin tien käytöstä tai venepaikoista pitää suhtautua erittäin varovaisesti, sillä ne eivät välttämättä sido kolmansia osapuolia. Mikäli tällainen oikeus on perustettu rasitteena tai kirjattu erityisenä oikeutena lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, sen sitovuuteen voi luottaa. Varsinkin saaressa sijaitsevalle mökille varma venepaikka on usein välttämättömyys.

Ns. jätevesiasetuksen mukaan on kaikista kunnallisen viemäriverkoston ulkopuolella sijaitsevista kiinteistöistä tehtävä jätevesijärjestelmästä selvitys, jonka perusteella on mahdollista arvioida jätevesistä ympäristöön aiheutuva kuormitus. Käytännössä asetuksen vaatima jätevesiselvitys puuttuu useilta kesämökeiltä.

Toivottavasti kesämökki on kiinteistönvälittäjän välitettävänä, sillä ostettaessa kiinteistö suoraan omistajalta, näissä seikoissa piilee riidan aineksia, jos asioita ei ole ennen kauppaa hyvin selvitetty. Lisäksi hyvän paikallistuntemuksen omaava välittäjä pystyy tarjoamaan mökin ostajalle paljon muutakin tietoa, mikä auttaa ostopäätöksen tekemisessä. Mökkikaupoissakin ammattitaitoisen välittäjän rooli on merkittävä.

Olen ostamassa ystäväni asuntoa. Hän joutui työttömäksi viime kesänä ja nyt maksuvaikeuksien vuoksi hän on pakotettu myymään asunnon. En tiedä, onko hän maksanut kaikki vastikkeet yhtiölle. Voinko joutua vastuuseen mahdollisista maksamattomista vastikkeista? Entäpä mahdollisista muista maksuista, kuten vesimaksuista, jos hän ei ole niitä maksanut?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömistä yhtiövastikkeista. Uusi omistaja vastaa kuitenkin enintään kuuden kuukauden vastikerästeistä (omistusoikeuden siirtymiskuukausi ja sitä välittömästi edeltävät viisi kuukautta).

Uuden omistajan maksettavaksi voi tulla myös muita aiemman omistajan maksamattomia maksuja, kuten vesi-, autopaikka- ja saunamaksuja. Nämä taloyhtiö voi periä uudelta omistajalta vain, jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että ko. maksut voidaan periä osakkeenomistajalta tai uudelta omistajalta samalla tavoin kuin vastikerästit.

Isännöitsijäntodistuksesta tulee käydä ilmi omistajan maksamattomat vastikkeet ja muut maksut. Uusi omistaja ei vastaa sellaisesta ennen isännöitsijäntodistuksen päiväystä erääntyneestä yhtiövastikkeesta tai muusta maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa.

Ostaessasi asuntoa kannattaa ilman muuta hankkia ajan tasalla oleva isännöitsijäntodistus. Jos isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi, että ystävälläsi on maksamattomia vastikkeita tai maksuja, voit ottaa ne huomioon hinnassa, jonka tarjoudut maksamaan asunnosta.

Sain isovanhemmiltani 2 kuukautta sitten lahjaksi asunnon, jonka arvo lahjoitushetkellä oli 120.000 euroa. Olen harkitsemassa isomman asunnon ostoa ja mietin kannattaako minun myydä tuo lahjaksi saamani asunto nyt, koska saisin siitä rahat uuden asunnon hankintaan.

En ole asunut asunnossa itse ollenkaan. Pitäisikö minun asua siinä itse 2 vuotta, jotta välttyisin luovutusvoittoverolta? Myöskään isovanhempani eivät ole asuneet asunnossa  ja asunto on ollut vuokrattuna siitä lähtien, kun isovanhempani ostivat sen vuonna 1970.

Lisäksi kysyisin, kuinka menetellä, kun asunto on vielä vuokrattu. Voinko sanoa vuokralaiset irti ja kuinka kauan vuokralaisilla on oikeus asua vielä irtisanomisen jälkeen asunnossa? Nykyiset vuokralaiset ovat asuneet asunnossa 3 vuotta.

Mikäli myyt lahjaksi saamasi asunnon ennen kuin on kulunut vuosi lahjoituksesta, katsotaan luovutusvoittoverotuksessa asunnon hankintamenoksi isovanhempiesi asunnosta vuonna 1970 maksama hinta. Vaihtoehtoisesti voit käyttää hankintameno-olettamana 20 %:ia, koska olet omistanut asunnon alle 10 vuotta. Jos taas odotat, että vuosi on kulunut lahjan saannista, hankintamenoksi katsotaan lahjaverotuksessa vahvistettu arvo, eli todennäköisesti tuo 120 000 euroa. Vaihtoehtoisesti voisit käyttää 20 %:n hankintameno-olettamaa, mikäli myisit asunnon ennen kuin olet omistanut sen 10 vuotta. Verotuksellisesti on siis järkevää odottaa, että vuosi on kulunut lahjan saannista ja myydä lahjana saatu asunto vasta sitten.

Luovutusvoitosta menee veroa 30 % ja 50 000 euron ylittävästä luovutusvoitosta 32 %.

Jos muutat asuntoon itse ja asut siinä omistusaikanasi 2 vuotta ja myyt sen vasta sen jälkeen, voit myydä asunnon verovapaasti.

Vuokrasopimuksen voit sanoa irti ja irtisanomisaika on vuokranantajan puolelta 6 kuukautta, kun vuokralaiset ovat asuneet asunnossa yli vuoden.

Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti, esimerkiksi pyytämällä irtisanomisilmoitukseen vuokralaisten kuittaukset. Asunnon myyminen on riittävä peruste irtisanomiselle.

Meneekö taloni myynnissä veroa, kun lapseni on asunut siinä? Mitä tarkoitetaan hankintameno-olettamalla?

Perin vanhemmiltani 30 vuotta sitten talon, jossa on kaksi liikehuoneistoa ja yksi asuinhuoneisto. Poikani, joka on nyt 34-vuotias, on asunut huoneistossa viimeiset viisi vuotta. Ennen poikani muuttoa huoneistoon, se oli vuokrattuna. Myös liikehuoneistot ovat vuokrattuina. Voinko myydä talon verovapaasti? Jos myynnistä menee veroa, voinko käyttää hankintameno-olettamaa? Mitä sillä tarkoitetaan? Voinko vähentää mahdollisen välityspalkkion luovutusvoittoverotuksessa? Kuinka paljon veroa luovutusvoitosta menee?

Voit myydä rakennuksen verovapaasti, jos olet omistanut sen vähintään kaksi vuotta ja olet käyttänyt sitä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheesi vakituisena asuntona. Jos rakennuksesta on alle puolet ollut omana tai perheesi vakituisena asuntona, luovutusvoitosta on verovapaata vain tätä käyttöä vastaava osa. Perheeseen lasketaan mukaan puoliso ja alaikäiset lapset. Eli tässä tapauksessa, kun lapsesi on asunut rakennuksessa täysi-ikäisenä, ei katsota, että rakennus olisi ollut perheesi vakituisena asuntona. Tällä perusteella et voi myydä taloa verovapaasti.

Luovutusvoittoa laskettaessa perintönä saadun omaisuuden luovutushinnasta vähennetään perintöverotuksessa käytetty verotusarvo ja voiton hankkimisesta johtuneet menot, kuten välityspalkkio. Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa. Koska olet omistanut talon vähintään 10 vuotta, hankintameno-olettamana vähennettäisiin 40 % luovutushinnasta. Jos käytät hankintameno-olettamaa, et voi vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneita menoja, kuten välityspalkkiota. Perintönä saadun omaisuuden omistusaika lasketaan perittävän kuolemasta.

Tapauksessasi hankintameno-olettaman käytöllä tarkoitetaan esimerkiksi sitä, että jos nyt myisit talon 100 000 eurolla, hankintamenoksi katsottaisiin 40 000 euroa, eli sinulle syntyisi verotettavaa luovutusvoittoa 60 000 euroa.