Miten uusi asunto-osakeyhtiölaki vaikuttaa sinun taloyhtiöösi?

Uusi asunto-osakeyhtiölaki astuu voimaan 1.7.2010, mutta jo kevään yhtiökokouksissa taloyhtiön hallitusten tulee huomioida joitakin seikkoja tähän liittyen. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuo mukanaan useita muutoksia aina hissien rakentamisesta wc-kalusteisiin. Muutokset tulevat vaikuttamaan kaikkiin suomalaisiin asunto-osakeyhtiöihin ja niiden hallitusten toimintaan. Uusi laki kannustaa kunnossapitoon ja selventää päätöksentekoa, mikä edistää tarpeenmukaisten rakennustöiden käynnistämistä taloyhtiöissä. Selvennykset koskevat erityisesti kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkaan välillä. Myös vahingonkorvausvastuita koskevia säännöksiä selvennetään.

Alakerroksien osakkaat maksavat hissistä vähemmän

Taloyhtiöön jälkikäteen rakennettavien hissien kustannukset jaetaan jatkossa eri tavalla kuin ennen. Uuden lain mukaan kustannukset jaetaan sen mukaan, kuinka hissin arvioidaan vaikuttavan kunkin huoneiston arvoon. Kustannukset jyvittyvät siten, että ylemmät kerrokset maksavat hissistä alakerrosten osakkaita enemmän, sillä he myös hyötyvät siitä enemmän. Mikäli hissi rakennetaan vaan yhteen portaaseen, ei muiden portaiden osakkaiden tarvitse osallistua kustannuksiin lainkaan. Jos vain osaan portaista rakennetaan hissi, pitää niiden portaiden osakkaiden enemmistön kannattaa hissihanketta.

Osakkaiden on ilmoitettava remonteista kirjallisesti

Uuden lain mukaan osakkaan täytyy ilmoittaa kirjallisesti remontistaan taloyhtiölle etukäteen. Ilmoitus on tehtävä sellaisista remonteista, jotka vaikuttavat tai voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin. Käytännössä pitää ilmoittaa esim. kylpyhuoneremontista, hanan tai wc-istuimen vaihtamisesta ja lattiamateriaalin vaihtamisesta. Ilman ilmoitusta voi edelleenkin tehdä maalaus- ja tapetointitöitä.

Jatkossa taloyhtiöllä on puolestaan oikeus valvoa osakkaan remonttia ja periä tarvittaessa valvonnasta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset. Taloyhtiön pitää säilyttää remontti-ilmoitukset ja pitää niistä kirjaa. Näin saadaan myöhemmin selville, kuka minkäkin remontin on tehnyt ja kuka on vastuussa mahdollisista virheistä.

Wc-istuimet kuuluvat taloyhtiölle

Uuden lain myötä huoneistojen wc-istuimet ja niiden vesilaitteistot sekä lämmitysjärjestelmät (esim. sähköpatterit) kuuluvat taloyhtiölle. Vesihanat säilyvät edelleenkin yhtiön vastuulla, sillä niillä on välitön vaikutus vedenkulutukseen. Osakas vastaa huoneiston sisäpuolisista osista, kuten pinnoitteista (parketit, tapetit jne.) sekä kodin laitteista, kuten liedestä ja kiukaasta.

Kuka maksaa vahingon sattuessa?

Uusi laki sääntelee osakkaan kunnossapito- ja muutostöihin liittyvää vahingonkorvausvastuuta. Uusi laki määrittää kuka korvaa ja mitä esimerkiksi kosteusvaurion sattuessa. Tällä hetkellä vahingosta saattavat joutua maksamaan kaikki osakkaat, koska vahingon aiheuttajaa ja huolimattomuusvirheitä on hankala näyttää toteen. Koska uuden lain mukaan remontti-ilmoitukset tehdään kirjallisesti, nähdään selkeämmin, kuka on vastuussa mistäkin. Osakas voi välttyä vahingonkorvausvastusta vain toimimalla huolellisesti ja tekemällä tai teettämällä remontin hyvän rakennustavan mukaisesti.

Suunnitelma 5 vuoden korjaustarpeista

Taloyhtiöiden hallitusten tulee laatia kirjallinen selvitys viiden seuraavan vuoden korjaustarpeista. Tämä selvitys pitää esittää varsinaisessa yhtiökokouksessa. Selvityksen perusteella osakkaat saavat käsityksen tulossa olevista lähivuosien korjauksista ja yhtiö voi miettiä valmiiksi korjaushankkeiden rahoitustapoja. Uusi laki ohjaa näin pitkäjänteisempään kiinteistön huoltosuunnitteluun.

Selvityksen pitää pohjautua esimerkiksi kuntoarvioon tai -todistukseen. Nuorissa taloyhtiöissä riittää selvitys siitä, että huoltokirjan mukaiset toimenpiteet on tehty ajallaan. Korjausselvitys esitetään yhtiökokouksessa, jossa osakkailla on mahdollisuus keskustella asiasta. Lopulliset päätökset korjauksista tehdään aina erikseen. Ensimmäisen kerran korjaustarveselvitys tulee esittää 1.7.2010 jälkeen pidettävissä varsinaisissa yhtiökokouksissa. On suositeltavaa, että taloyhtiöt pohtivat jo kevään 2010 yhtiökokouksissa, miten korjaustarveselvitys tullaan tekemään tekemään.

Korjausselvitys on jatkossa isännöitsijäntodistuksen pakollinen liite, näin myös ostaja saa tiedon mahdollisista korjaustarpeista.

Enemmistö voi päättää laajakaistan hankinnasta

Uuden lain mukaan yhtiökokouksen enemmistö voi päättää, että laajakaista maksetaan yhtiövastikkeella. Edellytyksenä on, että palvelu on yhteishankintana edullinen.

Toiminnantarkastaja pieniin taloyhtiöihin

Alle 30 huoneiston taloyhtiöt luetaan pieniksi taloyhtiöiksi. Mikäli niillä ei ole omaa tilintarkastajaa, on niille lain mukaan määrättävä toiminnantarkastaja. Näin laki turvaa myös pienten taloyhtiöiden osakkeenomistajien edut. Myös isoissa taloyhtiöissä voidaan tilintarkastaja lisäksi nimittää toiminnantarkastajaksi joku talon asukas. Hän voi todentaa ulkopuolista tilintarkastajaa paremmin, että esimerkiksi sovitut korjaustyöt ovat tehty.

Uudet yhtiökokousten pitoajat

Uusi laki muuttaa taloyhtiöiden yhtiökokousten koolle kutsumista ja pitoaikaa koskevia säännöksiä. Suurin muutos on se, että uuden lain mukaan yhtiökokouskutsut on lähetettävä vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta nykyisen viikon sijaan, huolimatta mitä yhtiöjärjestyksessä sanotaan. Kokouskutsu on toimitettava kirjallisena jokaiselle osakkeenomistajalle. Kutsun voi toimittaa myös sähköpostilla, jos osakas on antanut siihen luvan. Uusi laki velvoittaa taloyhtiön pitämään tiettyjä asiakirjoja (kuten tilinpäätöstä) nähtävänä kaksi viikkoa ennen yhtiökokouksia.

Suuressa osassa taloyhtiöitä kokousaika rajoittuu nykyisin maalis-huhtikuuhun. Uuden lain mukaan varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.