Mikä on salainen virhe ja kuka siitä vastaa?

Ostin asunto-osakkeen päälle puoli vuotta sitten ja nyt olen alkanut epäillä, että kylpyhuoneessa on kosteusvaurioita ja mahdollisesti myös hometta. Myyjä ilmoitti minulle, että hän ei ole ollut asiasta tietoinen myydessään asuntoa ja että kyse on siten salaisesta virheestä. Lisäksi hän kertoi minulle erään juristiystävänsä todenneen, että mikäli kyse on salaisesta virheestä, on ostajan vaikeampi saada korvausta myyjältä kuin muutoin olisi. Mitä myyjä tarkoitti puhuessaan salaisesta virheestä ja korvauksista?

Vastaus:

Salaisesta eli piilevästä virheestä on kyse silloin, kun myyjä ei ole tiennyt asunnossa olevasta viasta tai puutteesta, eikä hänen olisi pitänytkään siitä tietää. Lisäksi edellytetään, että ostaja ei ole havainnut vikaa tai puutetta asunnon ennakkotarkastusta suorittaessaan, eikä hänen olisi pitänytkään sitä havaita. Esimerkiksi kyseessä on salainen virhe, jos kylpyhuoneessa on sellainen kosteusvaurio, joka on ollut olemassa kylpyhuoneen rakenteissa jo hallinnan siirtyessä ostajalle, mutta joka havaitaan vasta kaupanteon jälkeen.

Jotta myyjä joutuisi virhevastuuseen salaisesta virheestä, virheen on oltava merkityksellinen. Tällöin siis asunnon on oltava merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta olettaa ottaen huomioon asunnon hinta, ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Vähäisten salaisten virheiden osalta myyjä ei siten voi joutua virhevastuuseen.

Laissa ei ole määritelty, milloin asunto poikkeaa merkittävästi siitä, mitä osapuolten kesken on sovittu ja milloin siis salainen virhe tulee myyjän korvattavaksi. Korjauskustannusten määrä suhteessa asunnon hintaan on yksi arvioinnin lähtökohta. Nyrkkisääntönä voidaan esittää, että kun korjauskustannukset ovat noin 4–6 prosenttia asunnon kauppahinnasta, kyse on korvattavasta salaisesta virheestä. Kyse on kuitenkin aina kokonaisarvioinnista yksittäistapauksessa. Viimekädessä arvioinnin suorittaa tuomioistuin.

Arviointiin vaikuttavat monet muutkin seikat kuin pelkästään korjauskustannusten määrä. Tällaisia seikkoja ovat muun muassa ostajille mahdollisesti aiheutunut terveys- tai asumishaitta, vian ennalta arvaamattomuus (ostaja ei voi odottaa, että kaksikymmentä vuotta vanhat märkätilat vastaisivat uutta ja niissä ei ilmenisi korjaustarvetta) ja myyjän antamat tiedot (mikäli asunnon on ilmoitettu vastaavan uutta, ostaja voi odottaa korkeampaa tasoa, kuin jos asunto myydään remontoitavassa kunnossa).

Ostajalla on yksityishenkilöiden välisessä käytetyn asunnon kaupassa salaisen virheen johdosta oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua. Ostajalla ei sen sijaan ole oikeutta vaatia myyjää korjaamaan ilmennyttä vikaa. Myyjällä ei myöskään ole oikeutta vaatia, että saa korjata virheen. Osapuolilla on kuitenkin aina mahdollisuus tehdä sopimus vian korjaamisesta keskenään.

Hinnanalennus on aina ensisijainen seuraamus virheen johdosta käytetyn asunnon kaupassa. Myös kaupan purku on mahdollista, mutta tällöin edellytetään, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Purkukynnys on siten asetettu korkeammalle kuin oikeus hinnanalennukseen.

Lisäksi ostajalla voi olla oikeus saada myyjältä vahingonkorvausta myös salaisen virheen osalta. Edellytyksenä vahingonkorvausvelvollisuuden syntymiselle on, että myyjä on toiminut huolimattomasti. Myyjä vapautuu vahingonkorvausvelvollisuudestaan, mikäli hän voi osoittaa, ettei virhe johdu hänen puolellaan olevasta huolimattomuudesta.

Yhteenvetona todettakoon, että mikäli kylpyhuoneessasi on merkityksellinen salainen virhe, voit vaatia myyjältä hinnanalennusta tai kaupanpurkua sekä lisäksi vahingonkorvausta. Lisäksi sinun on syytä huomioida, että pääsääntöisesti taloyhtiö vastaa kosteiden tilojen rakenteista. Katso lisää taloyhtiön vastuusta osoitteessa www.kotijakeittio.fi/kotijalaki.