Huoneistossa sattuu vahinko – kuka maksaa?

Elämässä sattuu ja tapahtuu, niin myös asunnoissa. Esitimme Ifin korvauslakimies Mikko Vaitomaalle kymmenen kysymystä vastuun jakautumisesta asunto-osakkeen omistajan (osakas) ja asunto-osakeyhtiön välillä erilaisissa vahinkotilanteissa.

Pyykinpesukone hoitaa askarettaan ja osakas päättää pistäytyä korttelikaupassa. Kun hän tulee takaisin, huoneiston lattia lainehtii: liitäntä on pettänyt.
– Osakas korvaa lattiapinnoitteet, yhtiö muut vaurioituneet rakenteet. Osakkaan kotivakuutuksen korvausta saatetaan alentaa, koska hän on rikkonut suojeluohjetta jättämällä pesukoneen käymään ilman valvontaa.

Naapurin pikkupojat heittelivät kiviä pihalla ja osuivat yhtiön erään osakkaan olohuoneen isoon ikkunaan.
– Yhtiön vastuulla on ulommainen lasi ja osakas vastaan sisäikkunasta tai -ikkunoista.

Uusi osakas on muuttanut taloon. Hänen mielestään huoneistossa ei ole tarpeeksi maadoitettuja sähkörasioita, vain yksi kylpyhuoneessa.
– Tässä ei ole kyse varsinaisesti vastuunjaosta: osakas on ostanut osakehuoneiston sellaisena kuin se on, ja muutostyöt hänen on tehtävä omalla kustannuksellaan. Ne saattavat myös edellyttää lupaa yhtiöltä.

Osakas on tilannut taloyhtiön käyttämän sähkömiehen, joka asentaa keittiöön maadoitetun pistorasian. Se aiheuttaa vuoden kuluttua oikosulun, jonka seurauksina siihen liitetty sähkölaite rikkoontuu ja keittiöön syttyy pieni tulipalo: seinät on maalattava uudelleen.
– Vahinko kohdistuu osakkaan omaan omaisuuteen (sähkölaite) sekä hänen kunnossapitovastuullaan olevaan omaisuuteen, joten osakas vastaa vahingosta. Lopullinen vastuu saattaa olla sähkömiehellä, mikäli hän on tehnyt virheellisen asennuksen. Taloyhtiö ei tule vastuulliseksi sen takia, että on käytetty yhtiön käyttämää sähkömiestä; työn on kuitenkin tilannut osakas eikä yhtiö.

Lapset ovat jääneet hetkeksi ilman silmälläpitoa. He avaavat kylpyhuoneen vesihanan täysille ja unohtavat sen auki. Vahinko huomataan vasta, kun alakerran naapuri tulee ihmettelemään oman kylpyhuoneensa seinillä valuvaa vettä.
– Vastuu jakautuu kuten ensimmäisessä kysymyksessä. Osakkaan vastuuvakuutus voi tulla kyseeseen yhtiölle ja naapurille aiheutuvien vahinkojen osalta mikäli katsotaan, että osakas on ollut huolimaton jättäessään lapset valvonnatta.

Asunnon perusvarusteisiin kuuluva pakastin on rikkoutunut osakkaan viikonloppuloman aikana ja sisältökin on mennyt pilalle. Kuka maksaa uuden pakastimen ja voiko jostakin hakea korvausta pilalle menneistä sisäfileistä?
– Pakastin on osakkaan vastuulla. Laaja kotivakuutus korvaa pilalle menneet pakasteet.

Parvekkeen ovi on talven jäljiltä turvonnut, eikä sitä saa kunnolla sen kummemmin auki kuin kiinnikään.
– Parvekkeen ovi on taloyhtiön vastuulla.

Osakkaan loman aikana asuntoon on turvalukosta huolimatta murtauduttu. Ovessa on iso reikä ja huoneisto on kuin pyörremyrskyn jäljiltä: tapeteissa on isoja likaläikkiä ja parkettikin on monesta kohtaa vaurioitunut.
– Ulko-ovesta vastaa yhtiö, kun sen sijaan tapetit ja parketti ovat osakkaan vastuulla.

Kylpyhuoneessa havaitaan homevaurio. Osakas on ostanut huoneiston kaksi vuotta aikaisemmin, eikä ole silloin huomannut vikaa.
– Kysymys on erittäin monimutkainen, koska tähän liittyy myös ostajan ja myyjän välinen vastuu. Ensin pitäisi tietää, mistä homevaurio johtuu, mutta lähtökohtaisesti vastuu on yhtiöllä.

Turkiskuoriaiset ovat majoittuneet osakkaan vaatekaappiin ja vaurioittaneet pahasti vaatteita, varsinkin rouvan sinikettuturkkia. Kuka häätää epätoivotut asukkaat ja kuka korvaa niiden aiheuttamat vahingot?
– Tuholaistorjunta on asunto-osakeyhtiön asia. Kotivakuutus ei yleensä korvaa hyönteisten tai tuhoeläinten aiheuttamia vahinkoja.

Näin laki jakaa vastuut

Vahinkotilanteissa on ensin erotettava toisistaan kaksi asiaa: se, miten vastuu jakautuu osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välillä ja toisaalta se, mitä kummankin mahdollisesti ottama vakuutus korvaa.

Vastuu tässä tarkoittaa siis sitä, että vastuullisen velvollisuutena on pitää kyseiset objektit kunnossa ja tarvittaessa korjauttaa ne omalla kustannuksellaan.

Kunnossapitovastuun jakautuminen perustuu asunto-osakeyhtiölain 78:n pykälän momentteihin 2-4. Perusperiaate on se, että yhtiö vastaa rakenteista ja yhteisistä tiloista ja osakas huoneiston sisätiloista ja muista hallinnassaan olevista alueista. Viime mainittujenkin osalta yhtiö vastaa kuitenkin esim. putkistoista, sähköjohdoista jne. siltä osin kuin ne on asennettu samantasoisina kaikkiin huoneistoihin.

Olennaista on siis huomata, että kunnossapitovastuu ei jakaudu sen mukaan, kuka omistaa: asunto-osakeyhtiössähän yhtiö omistaa rakennuksen ja osakas vain sen irtaimistonsa, jonka hän tuo asuntoon mukanaan.

Kunnossapitovastuulla siis laajennetaan osakkaan tai asujan velvollisuuksia myös rakennuksen sellaisiin osiin, jotka yhtiö omistaa.

Asiaa monimutkaistaa vielä se, että yhtiössä voidaan sopia kunnossapidosta laista poikkeavilla tavoilla. Vastaukset oheisiin kysymyksiin pohjautuvat yleiseen lainsäädäntöön. Edellä mainitusta syystä kunnossapitovastuun alainen omaisuus ei suoraan kuulu kotivakuutuksen piiriin, vaan vakuutuksen piiriä pitää niiltä osin erikseen laajentaa. Se on mahdollista esimerkiksi Ifin kotivakuutuksessa. Mikäli osakkaalla on tällainen laajennus vakuutuksessaan, hän voi edellä kuvatuissa esimerkkitapauksissa saada korvauksen kotivakuutuksestaan niistä vahingoista, jotka ovat hänen vastuullaan.

Osakkaan ottama vastuuvakuutus taas voi korvata vahingot sellaisissa tapauksissa, joissa osakas on aiheuttanut ne omalla huolimattomuudellaan.

Teksti: Marita Kuokkanen

23.08.2006