Asunto-oy:n asujan oikeudet ja velvollisuudet
Asunto-osakkeen hallitsijan ja taloyhtiön välisen vastuun raja on monelle epäselvä. Kiinteistömaailman lakimies Petri Keskitalo vastasi muutamaan peruskysymykseen osakkaan ja yhtiön vastuiden välisestä rajanvedosta.
Vastaako osakas kaikesta osakeasunnon sisätiloissa?
Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan osakkaan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäpuoliset tilat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö vastaa rakenteista johtuvista vioista ja huoneistoon asennetuista lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja muista edellä luetellun kaltaisista johdoista ja kanavista sekä vesihanoista, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.
Entäs kun mennään ulos, onko taloyhtiöllä aina vastuu kunnossapidosta?
Yhtiö vastaa huoneiston ulkopuolisten osien korjauksista, kuten rakennuksen julkisivun, porraskäytävien ja piha-alueiden kunnossapidosta. Yhtiöjärjestyksestä ilmenee tarkemmin, mitkä osat rakennuksesta kuuluvat osakkaan hallintaan – ja vastuulle.
Tyypillisesti osakkeet oikeuttavat huoneiston hallintaan. Jos yhtiöjärjestyksessä on maininta, että osakkeet oikeuttavat varastokomeron hallintaan, kuuluu kunnossapitovastuu varastokomeron osalta osakkaalle. Jos rivitaloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa siitä, että osakkaan huoneiston yhteydessä oleva piha-alue kuuluu osakkaan hallintaan, piha-alue kuuluu yhtiön kunnossapitovastuualueelle.
Jos kosteusvaurio iskee kylpyhuoneeseen, kenen on vastuu?
Pääsäännön mukaan yhtiö vastaa märkätilojen, kuten pesuhuoneen, kunnossapidosta vesieristeeseen saakka ja osakas pinnoitteiden kunnossapidosta. Niin sanotun "aiheuttamisperiaatteen" mukaan vahingon aiheuttaja kuitenkin vastaa kaikista niistä vahingoista, jotka aiheutuvat toisen omaisuudelle esimerkiksi laiminlyönnin seurauksena.
Jos osakas esimerkiksi kylpyhuoneremontin tehdessään laiminlyö asianmukaisen vesieristyksen, on osakas vastuussa yhtiön rakenteille mahdollisesti aiheutuvista vahingoista. Yhtiö puolestaan on vastuussa osakkaalle aiheuttamastaan vahingosta, jos yhtiön vastuulle kuuluva vesijohto rikkoontuu ja turmelee osakkaalle kuuluvat pinnat.
Entäpä jo pesukone hajoaa ja vahingoittaa naapurinkin osaketta?
Yhtiön ja osakkaan välinen kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuu ei ole kaikilta osin selkeää. Tulossa on lainuudistus, jolla on tarkoitus selkeyttää vastuukysymyksiä. Mainitsemassasi esimerkissä asunto-osakeyhtiölakityöryhmä lähtee mietinnössään siitä, että tällaisissa tapauksissa yhtiö vastaisi rakenteille aiheutuvasta vahingosta sekä toiselle osakkeenomistajalle aiheutuneesta vahingosta kokonaisuudessaan. Osakkeenomistaja, jonka huoneistossa vahinko on sattunut, vastaisi pintojen ennalleen saattamisesta omalla kunnossapitoalueellaan.
Teksti: Petri Keskitalo ja Tarja Sinervo
21.08.2006